Predaj nehnuteľnosti často vyvoláva otázky, či vzniká povinnosť podať daňové priznanie, aké tlačivo použiť a čo robiť v situácii, keď predajná cena bola rovnaká ako nadobúdacia cena. V praxi sa najčastejšie miešajú tri odlišné pojmy: oslobodený príjem, zdaniteľný príjem a základ dane. Práve ich odlíšenie je kľúčové.
Rýchle zhrnutie
- Ak je predaj oslobodený od dane, do daňového priznania sa neuvádza.
- Ak predaj oslobodený nie je, spravidla ide o príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov.
- Pri predaji bez zisku môže byť daň nulová, no otázka podania priznania býva výkladovo citlivá.
- Bezpečný praktický postup pri neoslobodenom predaji je podať daňové priznanie typu B.
- Ak ste zamestnaný a zároveň predáte nehnuteľnosť, podávate len jedno priznanie – typ B.
Najväčší zmätok nevzniká pri predaji so ziskom, ale pri predaji bez zisku. Práve tam sa ukazuje rozdiel medzi tým, čo je príjem, čo je zdaniteľný príjem a čo je výsledný základ dane.
1. Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený
Základné pravidlá upravuje zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Príjem z predaja nehnuteľnosti môže byť pri splnení zákonných podmienok oslobodený od dane podľa § 9.
V praxi ide najčastejšie o prípady, keď fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť dlhšie ako päť rokov. Dôležitý môže byť aj spôsob nadobudnutia – napríklad dedenie v priamom rade.
Ak je príjem z predaja oslobodený, do daňového priznania sa neuvádza. Z tohto dôvodu spravidla nevzniká ani povinnosť podať daňové priznanie len kvôli tejto transakcii.
- Predaj po viac ako 5 rokoch od nadobudnutia nehnuteľnosti.
- Predaj nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade, ak sú splnené podmienky oslobodenia.
- Ďalšie osobitné situácie podľa § 9 zákona o dani z príjmov.
Príklad z praxe
Byt ste kúpili v roku 2018 a predali v roku 2025. Podmienky oslobodenia sú splnené, preto je príjem z predaja oslobodený od dane.
Výsledok? Príjem sa do priznania neuvádza a z tohto dôvodu nevzniká povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad: zdedená nehnuteľnosť
Zdedili ste byt po rodičovi v priamom rade a pôvodný vlastník ho vlastnil viac ako päť rokov. Podmienky oslobodenia sú splnené, preto je príjem z predaja takejto nehnuteľnosti oslobodený od dane.
Aj v tomto prípade platí, že príjem z predaja sa do daňového priznania neuvádza.
Prvé pravidlo je preto jednoduché: najskôr vždy overte, či je predaj oslobodený. Až potom riešte výdavky, základ dane a tlačivo.
2. Kedy ide o zdaniteľný príjem
Ak predaj nespĺňa podmienky oslobodenia, ide spravidla o príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, teda o ostatný príjem z predaja nehnuteľnosti.
Pri týchto príjmoch sa do základu dane zahŕňa príjem znížený o preukázateľné výdavky. Výdavky však možno uplatniť len do výšky príjmu.
Do výdavkov môže patriť napríklad:
- nadobúdacia cena nehnuteľnosti,
- technické zhodnotenie,
- ďalšie preukázateľné náklady súvisiace s predajom podľa zákona.
Príklad: predaj so ziskom
Byt bol kúpený za 100 000 €, na rekonštrukciu bolo preukázateľne vynaložených 10 000 € a predaný bol za 130 000 €.
Výsledok bude vyzerať takto: príjem 130 000 €, výdavky 110 000 €, základ dane 20 000 €.
Práve tu je dôležité rozlišovať medzi tromi pojmami:
- Príjem – celá suma, ktorú ste za nehnuteľnosť dostali.
- Výdavky – napríklad kúpna cena a ďalšie preukázateľné náklady.
- Základ dane – rozdiel medzi príjmom a výdavkami.
V bežnej reči sa tieto pojmy často miešajú, no pri daniach rozhodujú práve tieto rozdiely.
3. Čo ak nehnuteľnosť predáte za rovnakú cenu, za akú ste ju kúpili
Toto je najčastejšia sporná situácia. Na prvý pohľad sa zdá jednoduchá: keď nevznikol zisk, nemala by vzniknúť ani daň.
Na úrovni samotného výpočtu dane to skutočne platí. Otázka však znie: treba v takom prípade podať daňové priznanie?
Príklad: predaj bez zisku
Byt ste kúpili za 150 000 € a predali za 150 000 €. Zároveň ste ho vlastnili iba tri roky, takže príjem nie je oslobodený.
Výpočet vyzerá takto: príjem z predaja 150 000 €, výdavok 150 000 €, základ dane 0 €, daň 0 €.
Na úrovni výpočtu dane teda nevzniká daňová povinnosť. To je nesporné. Sporné je však to, či v takejto situácii vzniká aj povinnosť podať daňové priznanie.
Dôvodom je rozdiel medzi tým, že zákon pri podaní priznania používa pojem zdaniteľné príjmy, zatiaľ čo pri § 8 sa základ dane určuje až po zohľadnení výdavkov.
Praktická poznámka:
Predaj bez zisku neznamená automaticky,
že netreba riešiť daňové priznanie.
Znamená len to, že po zohľadnení výdavkov môže vyjsť nulová daň.
4. Čo hovorí zákon o povinnosti podať daňové priznanie
Povinnosť podať daňové priznanie upravuje § 32 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Podľa tohto ustanovenia je daňové priznanie povinný podať daňovník, ak za zdaňovacie obdobie dosiahol zdaniteľné príjmy presahujúce zákonom stanovenú hranicu.
Dôležité je rozlišovať medzi oslobodením príjmu od dane a hranicou pre povinnosť podať daňové priznanie. To nie je to isté. Hranica 2 876,90 € za rok 2025 súvisí s povinnosťou podať daňové priznanie, nie s automatickým oslobodením príjmu z predaja nehnuteľnosti od dane.
Kľúčové je práve slovné spojenie zdaniteľné príjmy. Nie akýkoľvek prijatý príjem, ale zdaniteľné príjmy v zmysle zákona.
A práve tu vzniká výkladová otázka: čo sa pri predaji nehnuteľnosti bez zisku považuje za zdaniteľný príjem na účely § 32?
Kde vzniká spor
Jeden prístup vychádza z toho, že pri neoslobodenom predaji sa príjem uvádza v priznaní spolu s výdavkami.
Druhý prístup zdôrazňuje, že pri § 8 sa výsledok posudzuje až po odpočítaní výdavkov, a preto pri nulovom výsledku nemusí vzniknúť zdaniteľný príjem v materiálnom zmysle.
V oficiálnej praxi sa preto stretávame skôr s opatrným, teda konzervatívnym prístupom. Ak si nie ste istí a chcete sa vyhnúť sporu s Finančnou správou, bezpečný postup je daňové priznanie podať.
5. Praktické odporúčanie: podať alebo nepodať daňové priznanie?
Aby sa v tom dalo zorientovať bez zbytočných právnych kľučiek, pomáha jednoduché rozdelenie podľa situácie:
- Ak je príjem z predaja oslobodený od dane – daňové priznanie sa z tohto dôvodu nepodáva a príjem sa do priznania neuvádza.
- Ak predaj nie je oslobodený a vznikol zisk – daňové priznanie sa podáva.
- Ak predaj nie je oslobodený, ale výsledok je nula – existuje výkladová neistota, no bezpečný a konzervatívny postup je daňové priznanie podať.
Bezpečný praktický prístup je jednoduchý: oslobodený predaj sa nepriznáva, neoslobodený predaj sa radšej priznáva, aj keď po uplatnení výdavkov vyjde nulový základ dane.
6. Termíny: dokedy podať daňové priznanie
Daňové priznanie sa podáva za rok, v ktorom ste príjem dosiahli, spravidla do 31. marca nasledujúceho roka.
Rovnako do tohto termínu treba daň aj zaplatiť.
- Predaj v roku 2025 – priznanie podávate v roku 2026.
- Základný termín – do 31. marca 2026.
- Odklad pri príjmoch zo Slovenska – najviac o 3 celé kalendárne mesiace.
- Odklad pri príjmoch zo zahraničia – najviac o 6 celých kalendárnych mesiacov.
- Najneskorší termín na oznámenie odkladu – do 31. marca 2026.
Praktický detail
Ak viete, že budete potrebovať čas na doklady, potvrdenie od zamestnávateľa alebo výpočet výdavkov, nečakajte na posledný týždeň v marci.
Ak chcete lehotu predĺžiť, oznámenie o odklade treba podať najneskôr do 31. marca 2026. Pri príjmoch zo Slovenska si môžete lehotu predĺžiť najviac do 30. júna 2026, pri zdaniteľných príjmoch zo zahraničia najviac do 30. septembra 2026.
Pri predaji nehnuteľnosti býva práve administratíva okolo dokladov a výdavkov tým, čo ľudí zdrží najviac.
7. Zamestnanie a predaj nehnuteľnosti: aké daňové priznanie sa podáva
Veľmi častá otázka znie: podávam dve daňové priznania, ak som zamestnaný a zároveň som predal nehnuteľnosť?
Odpoveď je jednoduchá: nie. Nepodávajú sa dve samostatné priznania.
| Situácia | Aké priznanie / postup | Poznámka |
|---|---|---|
| Len zamestnanie | Typ A alebo ročné zúčtovanie | Ak sú splnené podmienky. |
| Zamestnanie + neoslobodený predaj nehnuteľnosti | Typ B | Podáva sa jedno priznanie za všetky relevantné príjmy. |
| Zamestnanie + oslobodený predaj nehnuteľnosti | Typ A alebo ročné zúčtovanie | Predaj sa do priznania neuvádza, takže z pohľadu predaja sa situácia posudzuje ako pri bežnom zamestnaní. |
Rozhodujúce je, či ide len o príjmy zo zamestnania, alebo aj o ďalší relevantný príjem podľa zákona.
8. Kedy nestačí ročné zúčtovanie od zamestnávateľa
Ak máte iba príjmy zo zamestnania, za splnenia podmienok môže prísť do úvahy ročné zúčtovanie dane cez zamestnávateľa.
Ak však máte aj iný druh príjmu, napríklad z predaja nehnuteľnosti, situácia sa už rieši cez daňové priznanie typu B.
Príklad: zamestnanec, ktorý predal nehnuteľnosť
Zamestnanec pracoval celý rok u jedného zamestnávateľa a okrem mzdy predal v roku 2025 byt za 180 000 €, ktorý kúpil za 160 000 €.
Keďže nejde len o príjem zo zamestnania, zamestnávateľ mu ročné zúčtovanie za celý rok nevyrieši. Daňovník musí podať daňové priznanie typu B.
Do tohto priznania zahrnie:
- príjmy zo zamestnania podľa potvrdenia od zamestnávateľa,
- príjem z predaja nehnuteľnosti,
- preukázateľné výdavky spojené s nadobudnutím a predajom.
Inými slovami: ak sa v jednom roku stretne zamestnanie a neoslobodený predaj nehnuteľnosti, výsledkom je spravidla jedno priznanie – typ B.
9. Čo ak ste zamestnaný a predaj je oslobodený
Táto situácia býva jednoduchšia. Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený, do daňového priznania sa neuvádza.
Príklad: zamestnanec s oslobodeným predajom
Daňovník je zamestnaný a zároveň predal byt po viac ako piatich rokoch držby.
Ak je príjem z predaja oslobodený, tento predaj sa do priznania neuvádza. Z pohľadu predaja teda nemusí kvôli tejto transakcii podávať typ B; rozhodujú už len pravidlá pre jeho príjmy zo zamestnania.
V takom prípade sa situácia posudzuje podobne, ako keby mal len príjmy zo zamestnania. To znamená, že ak spĺňate podmienky, môžete podať daňové priznanie typu A alebo požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie dane.
Potrebujete pomôcť s daňovým priznaním?
Pomôžem vám s daňovým priznaním k príjmom zo zamestnania aj z predaja nehnuteľnosti, preverím, či sa na vás vzťahuje oslobodenie od dane, a vysvetlím, aké tlačivo podať a dokedy.
👉 Rezervovať konzultáciuDaňové poradenstvo
Pomôžem vám s daňovým priznaním zo zamestnania aj z predaja nehnuteľnosti.
Po kliknutí sa otvorí e-mail s predvyplneným textom.
FAQ – Často kladené otázky
Musím podať daňové priznanie, ak som predal nehnuteľnosť bez zisku?
Ak predaj nebol oslobodený od dane, ide o výkladovo citlivú situáciu. Bezpečný a konzervatívny postup je podať daňové priznanie aj vtedy, keď po uplatnení výdavkov vyjde nulový základ dane a nulová daň.
Keď som nehnuteľnosť vlastnil viac ako päť rokov, musím ju uviesť v daňovom priznaní?
Ak sú splnené podmienky oslobodenia podľa zákona, príjem z predaja sa do daňového priznania neuvádza. Z tohto dôvodu spravidla nevzniká ani povinnosť podať priznanie.
Podávam dve daňové priznania, ak som zamestnaný a zároveň som predal nehnuteľnosť?
Nie. Ak máte popri zamestnaní aj neoslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, podáva sa len jedno daňové priznanie typu B. Nepodáva sa zvlášť typ A za zamestnanie a zvlášť typ B za predaj.
Môžem si do výdavkov pri predaji započítať aj rekonštrukciu?
Áno, ak ide o preukázateľný výdavok, ktorý spĺňa podmienky zákona a viete ho doložiť dokladmi. Okrem nadobúdacej ceny môžu do úvahy prichádzať aj ďalšie uznateľné náklady súvisiace s nehnuteľnosťou alebo jej predajom.
Stačí mi ročné zúčtovanie od zamestnávateľa, ak som popri práci predal nehnuteľnosť?
Áno, ak pri predaji nehnuteľnosti spĺňate podmienky oslobodenia od dane, predaj sa do daňového priznania neuvádza a pri splnení ostatných podmienok vám môže stačiť ročné zúčtovanie od zamestnávateľa. Ak však podmienky oslobodenia neplatia a z predaja vám vzniká povinnosť riešiť daň, ročné zúčtovanie nestačí a musíte podať daňové priznanie typu B.
Záver
Pri predaji nehnuteľnosti treba vždy rozlíšiť tri veci: či je príjem oslobodený, či ide o zdaniteľný príjem podľa § 8 a aký je výsledný základ dane po odpočítaní výdavkov.
Oslobodený predaj sa do daňového priznania neuvádza. Neoslobodený predaj so ziskom sa priznáva. Pri neoslobodenom predaji bez zisku zostáva určitý priestor na výklad, pretože zákon hovorí o zdaniteľných príjmoch, zatiaľ čo § 8 pracuje s príjmom po zohľadnení výdavkov.
Praktické odporúčanie je preto jednoduché: ak je predaj oslobodený, daňové priznanie z tohto dôvodu nepodávate; ak predaj oslobodený nie je, bezpečný postup je uviesť ho v daňovom priznaní typu B aj vtedy, keď po uplatnení výdavkov vyjde nulový základ dane.
A ak ste zároveň zamestnaný, stále podávate len jedno priznanie – podľa situácie typ A alebo typ B, nie obe naraz.
Nie ste si istí, či sa váš predaj musí uvádzať v priznaní?
Pri predaji nehnuteľnosti často nerozhoduje len dátum predaja, ale aj dátum nadobudnutia, spôsob nadobudnutia, uplatniteľné výdavky a to, či je príjem oslobodený alebo nie.
- Overte si lehotu vlastníctva – práve tá často rozhoduje o oslobodení.
- Skontrolujte doklady k nadobudnutiu – kúpna zmluva, dedenie, darovanie.
- Pripravte si výdavky – bez dokladov sa ťažko obhajujú.
- Rozlíšte oslobodený a neoslobodený predaj – to je základ celého posúdenia.
- Ak si nie ste istí, voľte bezpečnejší postup – najmä pri hraničných situáciách.
Najčastejšia chyba
Ľudia riešia len to, či vznikla daň. Menej často riešia to, či vôbec vznikla povinnosť podať priznanie a aké tlačivo majú použiť.
Pri daniach je často lacnejšie urobiť jeden správny krok navyše, než neskôr vysvetľovať, prečo priznanie podané nebolo.
