Rok 2026 prináša majiteľom nehnuteľností jedinečnú príležitosť vysporiadať staré daňové povinnosti bez pokút a úrokov. Daňová amnestia môže ušetriť stovky až tisíce eur a zároveň odstrániť riziká, ktoré komplikujú predaj či prenájom nehnuteľnosti.
Rýchle zhrnutie
- Daňová amnestia 2026 odpúšťa pokuty a úroky pri starých daňových nedoplatkoch.
- Týka sa daní vzniknutých do 30. 9. 2025.
- Najčastejšie problémy: nezdanený predaj, prenájom, DPH pri podnikaní, dedenie.
- Majitelia môžu doplatiť len samotnú daň – bez sankcií.
- Ideálna príležitosť pripraviť nehnuteľnosť na predaj bez rizík.
Daňová amnestia nie je o odpustení daní. Je to o odpustení sankcií, ktoré často tvoria najväčší problém – najmä pri nehnuteľnostiach.
Čo je daňová amnestia 2026
Daňová amnestia je časovo obmedzené obdobie, počas ktorého môžu daňovníci doplatiť staré daňové povinnosti bez pokút a úrokov. Štát tak umožňuje „vyčistiť si minulosť“ bez finančných sankcií.
- doplatiť staré daňové nedoplatky,
- podať oneskorené alebo dodatočné daňové priznania,
- zaplatiť len samotnú daň – bez sankcií a úrokov.
Platí od 1. 1. 2026 do 30. 6. 2026 a týka sa povinností vzniknutých do 30. 9. 2025.
Prečo je daňová amnestia dôležitá pri nehnuteľnostiach
V realitnej praxi sa často stretávam s tým, že majitelia nehnuteľností si nie sú istí svojimi daňovými povinnosťami. Predaj či prenájom býva zdanený nesprávne, neskoro alebo vôbec. Sankcie pritom vedia narásť na vysoké sumy.
Daňová amnestia je ideálna príležitosť odstrániť riziká, ktoré môžu neskôr skomplikovať predaj alebo financovanie nehnuteľnosti.
Najčastejšie situácie, ktoré rieši daňová amnestia
Predaj nehnuteľnosti a nezaplatená daň z príjmu
Ak majiteľ predal nehnuteľnosť a nesplnil podmienky oslobodenia od dane, vzniká povinnosť podať priznanie a zaplatiť daň. Mnohí to neurobia – či už z nevedomosti, alebo odkladaním.
- predaj bytu, domu alebo pozemku,
- nesplnený časový test,
- nepodané daňové priznanie.
Počas amnestie zaplatí daňovník len samotnú daň – bez pokút a úrokov.
Prenájom nehnuteľnosti bez priznania príjmu
Pri prenájmoch je neoznámený príjem jednou z najčastejších chýb. Týka sa to najmä krátkodobých prenájmov alebo prenájmov „známym“.
- nepriznaný príjem z prenájmu,
- čiastočne priznaný príjem,
- oneskorené priznanie.
Amnestia umožňuje podať dodatočné priznanie bez sankcií.
DPH pri podnikaní s nehnuteľnosťami
Týka sa developerov, stavebných firiem aj podnikateľov, ktorí predávajú alebo prenajímajú nehnuteľnosti s DPH.
- nedoplatky na DPH,
- oneskorené priznania,
- opravy starších období.
Počas amnestie je možné doplatiť len istinu DPH.
Dedené nehnuteľnosti a spätné chyby
Pri dedení vznikajú nejasnosti najmä pri oslobodení od dane a určovaní vstupnej ceny. Ak bola daňová povinnosť zanedbaná, amnestia ju umožňuje napraviť.
- zabudnuté priznanie pri predaji zdedenej nehnuteľnosti,
- nesprávne posúdenie oslobodenia,
- nejasnosti pri vstupnej cene.
Čo sa daňovej amnestie netýka
Aby nevznikali zbytočné očakávania, je dôležité vedieť, ktoré dane a povinnosti do amnestie nespadajú. Štát odpúšťa sankcie len pri vybraných typoch daní – nie pri všetkom, čo súvisí s nehnuteľnosťami.
- Daň z nehnuteľnosti (obecná daň) – tú vyrubuje obec a amnestia sa jej netýka.
- Miestne dane a poplatky – napríklad poplatok za komunálny odpad.
- Daňové povinnosti vzniknuté po 1. 10. 2025 – všetko novšie už spadá do bežného režimu.
Ak si nie ste istí, či váš prípad spadá do amnestie, oplatí sa preveriť dátum vzniku daňovej povinnosti. Práve dátum rozhoduje o tom, či štát odpustí sankcie.
Prečo riešiť daňovú amnestiu ešte pred predajom nehnuteľnosti
Z pohľadu realitnej praxe platí jednoduché pravidlo: nevysporiadané dane dokážu skomplikovať aj ten najlepší predaj. Banky, kupujúci aj právnici dnes kontrolujú minulosť nehnuteľnosti oveľa dôkladnejšie než kedysi.
- Môže sa zdržať prevod nehnuteľnosti – ak sa zistí daňový nedoplatok, proces sa zastaví.
- Banka môže odmietnuť financovanie – najmä pri investičných nehnuteľnostiach.
- Kupujúci môže stratiť dôveru – nejasnosti okolo daní sú pre mnohých červená vlajka.
Daňová amnestia 2026 je preto ideálny moment, ako si „upratať“ všetky staré povinnosti a pripraviť nehnuteľnosť na predaj bez rizík.
Ak plánujete predaj v roku 2026 alebo 2027, odporúčam preveriť si daňovú minulosť už teraz. Vyhnete sa zdržaniam a predaj prebehne hladko.
Príklady z praxe (ako môže amnestia pomôcť)
- Predaj bytu po 4 rokoch vlastníctva. Majiteľ nesplnil časový test a daň nepriznal. Počas amnestie doplatí len samotnú daň – bez pokút a úrokov.
- Krátkodobý prenájom cez Airbnb. Príjem nebol priznaný 2 roky. Amnestia umožňuje podať dodatočné priznania bez sankcií.
- Predaj zdedenej nehnuteľnosti. Nesprávne určená vstupná cena a chýbajúce priznanie. Počas amnestie sa dá chyba napraviť bez úrokov.
- Developer s oneskoreným priznaním DPH. Vznikol nedoplatok. Amnestia odpustí úroky, dopláca sa len istina.
Najväčšie riziko nie je samotná daň – ale sankcie, ktoré sa môžu počítať v tisícoch eur. Amnestia ich úplne odpúšťa.
Daňová amnestia 2026: čo spadá a čo nie
| Typ dane / situácie | Spadá pod amnestiu | Podmienky | Poznámka |
|---|---|---|---|
| Daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti | Áno | Povinnosť vznikla do 30. 9. 2025 | Odpúšťajú sa pokuty a úroky |
| Príjem z prenájmu (nepriznaný alebo čiastočný) | Áno | Možné podať dodatočné priznanie | Platí aj pre krátkodobé prenájmy |
| DPH pri predaji/prenájme nehnuteľností | Áno | Chyby a nedoplatky do 30. 9. 2025 | Doplatí sa len istina |
| Predaj zdedenej nehnuteľnosti | Áno | Chyby v oslobodení alebo vstupnej cene | Možné napraviť bez sankcií |
| Daň z nehnuteľnosti (obecná daň) | Nie | — | Amnestia sa netýka miestnych daní |
| Miestne poplatky (odpad, daň za psa…) | Nie | — | Ostávajú v pôvodnom režime |
| Daňové povinnosti po 1. 10. 2025 | Nie | — | Spadajú do bežného režimu sankcií |
FAQ – Často kladené otázky
Musím o daňovú amnestiu požiadať?
Nie. Amnestia funguje automaticky – stačí podať priznanie a zaplatiť daň (istinu). Pokuty a úroky sa odpustia bez žiadosti.
Týka sa amnestia aj predaja nehnuteľnosti spred 10 rokov?
Áno, ak daňová povinnosť vznikla do 30. 9. 2025. Nezáleží na tom, ako dávno bol predaj – rozhoduje dátum vzniku povinnosti.
Čo ak som prenajímal byt „načierno“?
Počas amnestie môžete podať dodatočné priznanie a zaplatiť daň bez sankcií. Je to najbezpečnejší spôsob, ako sa vyhnúť budúcim kontrolám.
Musím doplatiť aj zdravotné odvody?
Áno, odvody sa doplácajú podľa zákona. Amnestia odpúšťa len pokuty a úroky, nie samotné odvody.
Týka sa amnestia aj DPH pri podnikaní?
Áno. Ak vznikol nedoplatok alebo chyba v starších obdobiach, je možné doplatiť len istinu DPH bez sankcií.
Čo ak plánujem predaj v roku 2026 alebo 2027?
Odporúča sa preveriť si daňovú minulosť ešte pred predajom. Nevysporiadané dane môžu zdržať prevod alebo odradiť kupujúceho.
Neviete si rady s daňami alebo financovaním?
Pomôžem vám optimalizovať dane, nastaviť financovanie alebo preveriť investičné možnosti.
👉 Rezervovať konzultáciuZáver
Daňová amnestia 2026 nie je o odpustení daní – je o odpustení sankcií, ktoré často predstavujú najväčšiu časť problému. Pre majiteľov nehnuteľností ide o jedinečnú príležitosť vysporiadať staré daňové povinnosti bez pokút a úrokov, pripraviť sa na predaj alebo prenájom a odstrániť riziká, ktoré by mohli celý proces skomplikovať.
Ak ste v minulosti predávali, prenajímali alebo zdedili nehnuteľnosť a nie ste si istí, či bolo všetko správne zdanené, rok 2026 je ideálny čas urobiť si v daniach poriadok. Vďaka amnestii to môžete vyriešiť rýchlo, bezpečne a výrazne lacnejšie než kedykoľvek predtým.
Najväčšou chybou je neriešiť problém. Amnestia je druhá šanca, ktorá sa už nemusí zopakovať.
