Národná banka Slovenska pripravuje zmeny v pravidlách hypoték, ktoré by mohli mladým ľuďom uľahčiť cestu k prvému bývaniu.
Najväčšou témou je možné jednoduchšie 90 % financovanie, nové pravidlá LTV a otázka, či sa na Slovensko môžu vrátiť aj 100 % hypotéky.
Rýchle zhrnutie
- NBS pripravuje zmeny pravidiel pri hypotékach, najmä pri ukazovateli LTV.
- Mladí ľudia a kupujúci prvého bývania by mohli mať jednoduchší prístup k vyššiemu financovaniu.
- Diskutuje sa najmä o dostupnejšom 90 % financovaní.
- Plošný návrat 100 % hypoték zatiaľ potvrdený nie je.
- Rozhodovať bude nielen výška LTV, ale aj príjem, bonita, splátka a celková zadlženosť klienta.
Pre mladých kupujúcich dnes často nie je najväčší problém samotná mesačná splátka, ale vlastné úspory. Ak banka financuje len 80 % ceny nehnuteľnosti, zvyšných 20 % musí klient doplatiť z vlastných zdrojov.
Prečo sa vôbec riešia nové pravidlá hypoték?
Dostupnosť bývania sa v posledných rokoch výrazne zhoršila. Ceny nehnuteľností zostali vysoké, úrokové sadzby sú citeľne vyššie než v minulosti a mladí ľudia často narážajú na problém vlastných zdrojov.
Pri štandardnom financovaní do 80 % hodnoty nehnuteľnosti musí kupujúci doplatiť zvyšných 20 % z vlastného. Pri byte za 150 000 € to znamená približne 30 000 € vlastných peňazí ešte pred započítaním ďalších nákladov.
Práve vlastné zdroje sú dnes pre mnohých mladých ľudí väčšou prekážkou než samotná schopnosť splácať hypotéku.
Čo znamená LTV pri hypotéke?
LTV je skratka z anglického „loan to value“ a vyjadruje pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Jednoducho povedané: ukazuje, akú časť ceny nehnuteľnosti banka financuje hypotékou.
Príklad pri byte za 150 000 €
- 80 % LTV: banka poskytne 120 000 €, klient potrebuje 30 000 € vlastných zdrojov.
- 90 % LTV: banka poskytne 135 000 €, klient potrebuje 15 000 € vlastných zdrojov.
- 100 % financovanie: klient by teoreticky nepotreboval vlastné zdroje na kúpnu cenu, ale takéto financovanie je rizikovejšie a nie je štandardne dostupné.
Koľko vlastných peňazí potrebuje mladý kupujúci?
| Cena nehnuteľnosti | 80 % hypotéka | 90 % hypotéka | Rozdiel vo vlastných zdrojoch |
|---|---|---|---|
| 120 000 € | 24 000 € vlastné zdroje | 12 000 € vlastné zdroje | úspora 12 000 € |
| 150 000 € | 30 000 € vlastné zdroje | 15 000 € vlastné zdroje | úspora 15 000 € |
| 180 000 € | 36 000 € vlastné zdroje | 18 000 € vlastné zdroje | úspora 18 000 € |
| 220 000 € | 44 000 € vlastné zdroje | 22 000 € vlastné zdroje | úspora 22 000 € |
Tabuľka ukazuje iba rozdiel vo vlastných zdrojoch pri 80 % a 90 % financovaní. Nezahŕňa poplatky, znalecký posudok, kataster, poistenie ani ďalšie náklady spojené s kúpou.
Čo z tabuľky vyplýva?
Rozdiel medzi 80 % a 90 % hypotékou môže byť pre mladého kupujúceho rozhodujúci. Pri byte za 150 000 € ide o rozdiel približne 15 000 €, ktoré klient nemusí mať okamžite pripravené.
Vyššie LTV však automaticky neznamená, že hypotéka bude dostupná pre každého. Banka bude stále posudzovať príjem, výdavky, existujúce úvery a schopnosť bezpečne splácať.
Komu by nové pravidlá mohli najviac pomôcť?
Najmä týmto skupinám
- Mladým ľuďom: ktorí majú stabilný príjem, ale ešte nemajú vysoké úspory.
- Kupujúcim prvé bývanie: teda klientom, ktorí nekupujú investičný byt, ale vlastný domov.
- Bonitným klientom: ktorí majú dobrú platobnú disciplínu a nízke existujúce záväzky.
Kde môže byť zmena najviac cítiť?
- Pri menších bytoch: napríklad 1-izbových a 2-izbových bytoch ako prvom bývaní.
- V regiónoch: kde je cena bývania nižšia než vo veľkých mestách.
- Pri energeticky úsporných nehnuteľnostiach: ak by sa do pravidiel premietla aj energetická trieda domu alebo bytu.
Pre mladých klientov by mohlo ísť o výrazné zjednodušenie štartu. Nie preto, že by hypotéka bola lacnejšia, ale preto, že by cesta k nej mohla byť dostupnejšia.
Vyššie financovanie pomôže hlavne tým, ktorí majú príjem na splátku, ale chýba im čas na vytvorenie veľkých úspor.
Bude možná 100 % hypotéka?
- Plošný návrat 100 % hypoték zatiaľ potvrdený nie je. Diskusia sa týka najmä flexibilnejšieho prístupu k 90 % financovaniu.
- NBS dlhodobo sleduje finančnú stabilitu. Úvery nad hodnotu nehnuteľnosti sú rizikovejšie najmä vtedy, ak by ceny nehnuteľností klesli.
- 100 % financovanie môže existovať nepriamo. Napríklad cez založenie ďalšej nehnuteľnosti alebo kombináciu viacerých produktov.
- Spotrebný úver ako doplnok treba zvažovať opatrne. Zvyšuje mesačné zaťaženie domácnosti a môže zhoršiť schvaľovanie hypotéky.
- Nie všetko, čo vyzerá dostupne, je aj bezpečné. Hypotéka musí byť zvládnuteľná aj pri bežných výdavkoch a tvorbe rezervy.
Aktuálne informácie k pripravovaným zmenám
- Predmet zmeny: pravidlá LTV pri poskytovaní hypoték.
- Cieľ: lepšie rozlíšiť prvé bývanie, investičné nákupy a rizikovosť klienta.
- Možný dopad: jednoduchší prístup k 90 % financovaniu pre vybrané skupiny klientov.
- 100 % hypotéky: plošné zavedenie zatiaľ nebolo potvrdené.
Zdroj: verejne dostupné informácie k pripravovaným zmenám pravidiel NBS a odborné diskusie k dostupnosti bývania v roku 2026.
Checklist pre mladých pred žiadosťou o hypotéku
- Overte si príjem – banka bude skúmať stabilitu príjmu aj pravidelné výdavky.
- Skontrolujte existujúce úvery – kreditky, povolené prečerpania a splátky môžu znížiť dostupnú výšku hypotéky.
- Zistite hodnotu nehnuteľnosti – banka vychádza zo znaleckého posudku, nie vždy iba z kúpnej ceny.
- Pripravte si rezervu – aj pri 90 % hypotéke budete potrebovať peniaze na poplatky, sťahovanie a zariadenie.
- Porovnajte viac bánk – každá banka môže klienta posúdiť trochu inak.
90 % hypotéka môže pomôcť, ale nevyrieši všetko
Vyššie financovanie môže výrazne znížiť potrebu vlastných úspor. Stále však platí, že banka bude posudzovať príjem, výdavky, existujúce záväzky a bezpečnosť mesačnej splátky.
80 %, 90 % a 100 % financovanie v praxi
| Typ financovania | Čo znamená | Výhoda | Riziko |
|---|---|---|---|
| 80 % hypotéka | Štandardné financovanie väčšiny kúpy | Nižšie riziko pre banku aj klienta | Vyššia potreba vlastných úspor |
| 90 % hypotéka | Vyššie financovanie pri vybraných klientoch | Menej vlastných zdrojov pri kúpe | Vyššia splátka a prísnejšie posúdenie |
| 100 % financovanie | Pokrytie celej kúpnej ceny | Klient nepotrebuje vlastné zdroje na cenu bytu | Vysoké zadlženie a obmedzená dostupnosť |
| Založenie ďalšej nehnuteľnosti | Banka má vyššiu hodnotu zabezpečenia | Môže umožniť financovať celú kúpu | Do úveru vstupuje ďalšia nehnuteľnosť, často rodinná |
Konkrétne možnosti financovania závisia od banky, hodnoty nehnuteľnosti, príjmu klienta, existujúcich záväzkov a interného posúdenia rizika.
Čo je najdôležitejšie?
Vyššie financovanie môže mladým pomôcť rýchlejšie sa dostať k vlastnému bývaniu, ale zároveň znamená vyšší úver a vyššiu mesačnú splátku.
Preto je dôležité neriešiť iba otázku, či banka dá 90 % alebo 100 %. Dôležitejšia otázka je, či bude splátka bezpečne zvládnuteľná aj po započítaní energií, poistenia, rezervy a bežných výdavkov.
Maklérsky tip: mladí by mali začať financovaním, nie obhliadkou
Pri prvom bývaní odporúčam najskôr preveriť možnosti financovania. Až potom má zmysel hľadať konkrétny byt alebo dom.
Vďaka tomu viete, v akej cenovej hladine sa bezpečne pohybujete, koľko vlastných zdrojov potrebujete a pri akej splátke ešte zostáva priestor na normálny život.
Harmonogram pripravovaných zmien hypoték
- Apríl 2026 – Národná banka Slovenska zverejnila predbežnú informáciu k pripravovanej novele opatrenia na portáli slov-lex.sk. Verejnosť mohla zasielať podnety a návrhy do 30. apríla 2026.
- Máj – jún 2026 – očakáva sa začiatok riadneho pripomienkového konania k návrhu nových pravidiel hypoték a LTV.
- Druhá polovica 2026 – predpokladané schválenie finálnej verzie Bankovou radou NBS a postupné zavedenie nových pravidiel do praxe.
- Hlavná zmena – NBS plánuje nahradiť plošné pravidlo 80 % LTV viac individuálnym posudzovaním rizikovosti klienta.
- Cieľ opatrenia – zlepšiť dostupnosť prvého bývania, najmä pre mladých ľudí a bonitných klientov bez vysokých úspor.
Podľa aktuálnych informácií zverejnených NBS sa neočakáva okamžitý návrat plošných 100 % hypoték. Skôr ide o snahu umožniť bankám flexibilnejšie posudzovať klientov pri prvom bývaní.
Informácie vychádzajú z verejne dostupných materiálov NBS, portálu Slov-Lex a odborných diskusií k pripravovaným zmenám hypoték v roku 2026.
Čo zatiaľ vieme o návrhu NBS?
- Súčasný limit: štandardne maximálne 80 % LTV.
- Výnimky dnes: časť hypoték môže dosiahnuť 90 % LTV.
- Navrhovaná zmena: individuálne posudzovanie rizikovosti namiesto plošného limitu.
- Podpora: zmenu odporučil aj Medzinárodný menový fond (MMF).
Zdroj: NBS, slov-lex.sk, verejne dostupné informácie k pripravovanej novele opatrenia o hypotékach.
FAQ – Často kladené otázky
Budú na Slovensku v roku 2026 opäť dostupné 100 % hypotéky?
Plošný návrat klasických 100 % hypoték zatiaľ potvrdený nie je. Diskutuje sa najmä o flexibilnejšom prístupe k 90 % financovaniu pri prvom bývaní.
Komu môžu nové pravidlá hypoték od NBS pomôcť najviac?
Najmä mladým ľuďom, ktorí kupujú svoje prvé bývanie, majú stabilný príjem, ale chýba im dostatok vlastných úspor na 20 % kúpnej ceny.
Znamená 90 % hypotéka automatické schválenie úveru?
Nie. Banka bude stále posudzovať príjem, výdavky, existujúce záväzky, hodnotu nehnuteľnosti a schopnosť klienta bezpečne splácať.
Dá sa dnes kúpiť nehnuteľnosť bez vlastných úspor?
V niektorých prípadoch áno, napríklad pri založení ďalšej nehnuteľnosti alebo kombinovanom financovaní. Nie je to však vhodné pre každého a treba dôsledne posúdiť riziko.
Oplatí sa mladým čakať na nové pravidlá?
Závisí od konkrétnej situácie. Ak máte vybranú vhodnú nehnuteľnosť a financovanie vychádza bezpečne už dnes, čakanie nemusí byť vždy výhodné. Ak vám chýbajú vlastné zdroje, pripravované zmeny môžu byť dôležité.
Záver
Pripravované zmeny pravidiel NBS môžu byť pre mladých kupujúcich dôležitým krokom k dostupnejšiemu bývaniu. Najväčší význam môže mať jednoduchší prístup k 90 % financovaniu pri prvom bývaní.
Zároveň však platí, že samotné vyššie LTV nevyrieši všetko. Rozhodovať bude príjem, bonita, výška splátky, cena nehnuteľnosti a schopnosť domácnosti fungovať aj s dostatočnou finančnou rezervou.
Pre mladých ľudí preto bude v roku 2026 najdôležitejšie pripraviť si financovanie včas, porovnať viac bánk a nekupovať nehnuteľnosť len podľa maximálnej možnej výšky úveru, ale podľa bezpečnej mesačnej splátky.
